Staviate záhradný domček? Nový stavebný zákon od 1. apríla 2025 mení pravidlá
Plánujete si na záhrade postaviť domček na náradie, altánok alebo malú dielňu? Od 1. apríla 2025 prináša nový stavebný zákon na Slovensku zásadné zmeny, ktoré sa dotknú práve takýchto menších stavieb. Pre majiteľov záhrad a pozemkov ide vo väčšine prípadov o dobré správy, ktoré zjednodušujú a sprehľadňujú celý proces. Pozrime sa na to najdôležitejšie.
Limit pre drobné stavby sa zdvojnásobuje
Najvýraznejšou zmenou je zväčšenie maximálnej zastavanej plochy pre drobné stavby. Kým doteraz bol limit 25 m², po novom sa za drobnú stavbu bude považovať objekt so zastavanou plochou až do 50 m². Maximálna povolená výška zostáva 5 metrov.
Do tejto kategórie tak po novom pohodlne spadajú nielen bežné záhradné domčeky, ale aj väčšie kôlne, letné kuchyne, prístrešky, garáže, sauny či stavby pre športové vybavenie.
Kedy je potrebné ohlásenie stavby a ako na to?
Pri drobných stavbách zákon prináša úľavy od štandardného stavebného konania. Vo väčšine prípadov postačí stavbu ohlásiť príslušnému stavebnému úradu. Existujú však aj situácie, kedy nie je potrebné ani to.
Kedy ohlásenie nie je potrebné?
Ak vaša stavba (napr. záhradný domček) nie je pevne spojená so zemou, ohlásenie na stavebný úrad nie je nutné. Dôležité je však správne pochopiť, čo znamená "pevné spojenie". Týka sa to aj napojenia na inžinierske siete.
Kedy je ohlásenie povinné?
Ohlásenie sa vyžaduje vždy, ak:
- Stavba sa nachádza bližšie ako 2 metre od hranice susedného pozemku.
- Stavba je spojená so zemou pevným základom.
- Stavba je umiestnená na zemných skrutkách (vrutoch).
- Budova je pripojená na inžinierske siete.
- Stavebné práce sa uskutočňujú na verejnom priestranstve alebo v špecifických územiach, ako sú chránené oblasti.
Pevné spojenie so zemou – kľúčová definícia nového zákona
Nový zákon konečne presne definuje, čo sa považuje za "pevné spojenie so zemou", čím odstraňuje mnohé nejasnosti z praxe. Doteraz si mnohí stavebníci vysvetľovali, že stavba na zemných vrutoch nie je pevne osadená, a preto nepodlieha pravidlám stavebného zákona. Nová legislatíva v tom robí jasno.
Podľa § 2 zákona č. 25/2025 Z.z. sa za pevné spojenie stavby so zemou považuje:
- a) spojenie pevným základom,
- b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
- c) ukotvenie pilótami, zemnými skrutkami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
- d) pripojenie na siete technického vybavenia územia,
- e) umiestnenie pod zemou.
Z toho jasne vyplýva, že aj záhradný domček umiestnený na zemných skrutkách alebo napojený na elektrinu či vodu je považovaný za stavbu, ktorú je vo väčšine prípadov nutné ohlásiť.
Proces ohlásenia a "fikcia súhlasu"
Samotný proces ohlásenia je zjednodušený. Stavebník musí na stavebný úrad predložiť žiadosť na predpísanom formulári spolu so zjednodušeným projektom stavby. Výhodou je, že tento projekt nemusí byť vypracovaný autorizovaným inžinierom či architektom a stavbu je možné realizovať svojpomocne.
Stavebný úrad má následne lehotu 30 dní na to, aby sa k ohláseniu vyjadril. Ak úrad v tejto lehote nevydá žiadne stanovisko ani neurčí, že stavba podlieha ďalším povinnostiam, nastáva takzvaná fikcia súhlasu. To znamená, že po uplynutí 30 dní sa ohlásenie automaticky považuje za schválené a môžete začať stavať.
Na čo si dať pozor pred stavbou?
Aj pri drobných stavbách platí niekoľko základných pravidiel:
- Vlastníctvo pozemku: Stavbu môžete postaviť len na vlastnom pozemku, prípadne na pozemku, ku ktorému máte preukázateľné právo od vlastníka. Tento vzťah musí byť vysporiadaný ešte pred podaním ohlásenia.
- Územný plán: Pozemok, na ktorom chcete stavať, musí byť v územnom pláne obce určený na taký spôsob využitia, ktorý je v súlade s charakterom stavby.
- Iné obmedzenia: Vždy je potrebné zohľadniť aj prípadné ďalšie obmedzenia vyplývajúce z osobitných predpisov, ako sú napríklad požiarna bezpečnosť, hygienické požiadavky alebo umiestnenie v záplavovom či zosuvnom území.
Môžem v domčeku do 50 m² aj bývať?
Tu je dôležité rozlišovať. Drobná stavba primárne neslúži na bývanie a nepodlieha kolaudácii. Ak by ste chceli stavbu, hoci aj s plochou do 50 m², využívať na trvalé bývanie, už by nešlo o drobnú stavbu.
Bytové budovy (aj tie najmenšie) sú podľa zákona klasifikované ako jednoduché stavby. Takéto stavby si už vyžadujú riadne rozhodnutie o stavebnom zámere a po dokončení podliehajú kolaudácii, ktorá overí ich spôsobilosť na bývanie.